大きな敷地内に分割し新築するには開発許可がいるのか

今取り組んでいる、家づくりの敷地が1000平方メートルもあるので、もしかして開発許可がいるかもって気になって・・・

開発許可って半年や1年掛るような、かなり大変な手続きなので、
気が来でなく、何も手につかなかったので、市役所の方へ行ってきました。
市街化区域においては、開発区域面積が、500平方メートル以上の土地で行う開発行為については、原則として、開発許可が必要なのですが・・・

開発行為の定義とは?
主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で、土地の区画形質の変更を行うことをいいます。

今回の敷地は1000平方メートルあり、現在いくつかの建物があり、2棟を残し他は解体し、新たに新築をし、近い将来もう一つ新築する計画があるのですが、
前にも書いたのですが、ひとつの敷地には住宅2棟は建てれないのです。(用途可分・不可分の関係)

そのために、敷地を分割(分筆は必要ない)をして、それぞれの土地として扱うのですが・・・

今回、敷地が500平方メートルを超えていて、敷地を分割するということは土地の区画形質の変更なのかな?????

少し冷や汗で市役所都市計画課さんに聞きに行ったのですが、

区画形質の変更って大きく3つに分かれてるみたいで、

「区画の変更とは」
従来の敷地の境界の変更を行うこと。ただし、公共施設のうち公園等、道路及び下水道の整備の必要がないと認められる場合は区画の変更に該当しないものとして取り扱います。具体的には、「単なる形式的な区画の分割又は統合によって建築物等を建築する行為の取扱いに係る運用基準」(「都市計画法に基づく開発許可関係事務の手引」第1編第2章p15から17)によります。

手引きを見てみると、
(1) 区画の変更
従来の敷地の境界の変更を行うことをいう。
取扱方針
次の場合は、区画の変更には該当しない。
《1》分合筆等単なる権利区画の変更
《2》建築基準法第 42 条第 2 項の規定による道路(以下「2項道路」という。)のみなし境界線ま
での後退に係る敷地の境界の変更
《3》従来の敷地の境界の変更であって、公共施設のうち公園、緑地、広場、道路、下水道の整備の
必要がないと認められる場合。具体的には(別添-1)「単なる形式的な区画の分割又は統合に
よって建築物等を建築する行為の取扱いに係る運用基準」〈16 ページ〉による。

1のように、ただ敷地を分割するのみなので、区画の変更に該当しないのかなおそれく(まだ疑問ですが)
また、接道してる道路が42条2項道路なのですが、これによる境界の変更も該当しないことがわかりました。

2つ目
「形の変更とは
土地に高さ2mを超える切土、高さ1mを超える盛土又は一体の切盛土を行うもの。若しくは500平方メートル以上の面積で30cmを超える切土、盛土又は一体の切盛土を行うもの。ただし、市街化調整区域以外の区域において、当該行為を行う土地の面積の合計が500平方メートル未満の場合を除く。

これはないので大丈夫

3つ目
「質の変更とは」
宅地以外の土地を建築物の敷地又は特定工作物の用地とするもの。

この敷地は全体が「宅地」になっているので大丈夫。

開発行為の定義の土地の区画形質の変更はないということで、開発行為ではないので、開発許可はいらないということになります。

市役所にはとりあえず事前相談書を出してくださいと言われましたが・・・

公の文言は国語の知識が薄い私には頭から煙がでるくらい疲れました(笑)

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