今日は敷地調査および役所調査をしてきました。
新築の物件で、土地を購入したとのことなので、とりあえず現地を見ることに。
前面道路と敷地とは２mくらいの高低差があるために、擁壁があって駐車場が掘り込みのガレージになっていました。
擁壁や掘り込みガレージは土圧がかかるために、扱いがなかなか難しいんです。
やり変えることになると、構造計算はもちろん、彫り込みのガレージとなると工作物として扱うので、それだけで確認申請を行う必要があります。
ですので、やり変えとなると、それなりの費用がかかりますので、高低差のある土地をご検討される際は気をつけなければいけません。
役所での調査はいつものと同じく、用途地域、防火指定、許容容積率、建ぺい率、道路斜線、北側斜線、その他条例の有無、埋蔵文化財が埋まってる土地の可能性があるのか等を調べてきました。
今回の特に検討する事柄は、地区計画と景観法があることでした。
地区計画とは、その地区で定められた条例で、今回はまだあまり詳しく読んでいませんが、絶対高さを9mまでとするというところが関係してきそうなところです。
景観法はその地域の景観を損なわないように設けられた法で、これはいつも気にかけてることなので、通常どうりすれば問題なさそうです。
今回擁壁もあるので、擁壁などの扱いは県なので、県の土木課の方へも行ってきました。
ひとつの場所を行くだけでよければ楽なのですが・・・
現在の既存の擁壁が申請して造られたものかどうか？
申請番号があるのかを調べました。
昭和45年くらいに造られた申請されたものでした。ふぅ助かった。
申請されていない場合は各々が勝手にしたものなので、ものによっては、強制的に指導が入りやり変えないといけない場合もあります。
全部やり変えとなると、1000万円単位になるので冷や汗ものです。
あと、今回地籍測量図(土地の測量図面）がありませんでした。
ないということはとなりとの境界が明らかでない可能性があるので、シビヤな設計をしなければ、問題が出てこない可能性はありますが、
できるだけ、土地を購入される際に不動産屋さんに前持ち主さんの方で測量をしてもらい境界ポイントを明らかにしてもらい、地籍更生登記をしてもらってください。
後々土地を売るとなった時の価値も値段が変わってきますし、お隣さんともめることもありえますので。
不動産屋さんは分かっていても、お客さんが言わないとスルーしちゃう場合もありますから。
これから建物を建てるということを考慮して土地を売るってことをしない不動産屋さんもいるので、ほんと気をつけてくださいね。
このように、どの地域もそれぞれ建物を建てるに当たっての制限が変わってきますので、毎回役所や県庁にいって調査しなければいけないのです。
敷地調査と役所廻りをきっちりしてから建物の計画や予算計画に入ります。
敷地の状況によって、本体(建物）に掛けれる費用は変わってきますので、土地を購入される前に、検討することをオススメします。
