分家住宅として申請　都市計画法43条

今計画してる住まいはまたしても市街化調整区域です。
田舎になると、市街化調整区域は多くて最近Uターンをして、親の敷地に家を建てるご家族が増えてるように思います。

市街化調整区域とは、市街化を抑制する地域で、人が住むための住宅や商業施設などの建築をすることは原則認められたない区域なのです。

その地域でも親や親族が住んでいる場合は例外として住まいを建てることはできるのです。
しかし、やっかいなことに許可をもらうためにはいろんな制限や規制があるんです。
これを一つ一つクリアしていかないといけないのです。

今回先ほどお話した分家住宅（親の敷地に家を建てる）として、都市計画法43条の建築許可を取る必要があります。

開発を避ける

その前に市街化調整区域の敷地において、
「区画の変更」「形状の変更」「性質の変更」をする場合は開発許可を取る必要があって、この開発許可はとても大変な許可なので、この開発になる行為は避けなければいけません。

今回引っかかった点として「区画の変更」で
親の敷地を2分割して家を計画するため、これは「区画の変更」になるかどうか？
ならない場合においても、敷地を分割するにあたって、境界確定し登記をした「分筆」にしないといけないか、
確認申請上のあくまでもこちらサイドで勝手に決めて割るだけの「分割」でいいのか

まず最初の「区画の変更」になるかどうかは
色々と調べて見たのですが、各行政によって違っていました。
今回京都府においては、親の敷地を割ることは権利上の区画の変更で、具体的に道路を作ったりなどはないため開発許可には入らないということでした。

分筆か分割においてはどちらでもいいということでした。
なぜ分筆か分割にこだわるかですが、

この田舎において境界があいまいなことが多くて、隣さんとの境界は石積みなどでなんとなくわかるのですが、確定はしてないことが多いのです。

この境界を確定させるにはお隣さんと協議をして決定しないといけないのですが、
これは結構やっかいなのです。

世代を受け継いだ土地において、本人もお隣さんもどこが境界なのかだれにもわからないのです。
そのため、これを決めるにあたって、第三者さんが入るのですが、そのため労力も費用も結構かかるのです。

土地を新たに買う場合は不動産屋さんに境界は確定させてくださいといって買うのはマストなんですが、こういった親の敷地など田舎の土地は境界があいまいなことが多くて

その際は登記簿の敷地図面と現地でみた石積みなどの区切りで判断して、境界を越境しないように余裕をもって計画するのですが、こういう市街化調整区域など特別な書類が必要な場合は確定しないといけない場合があるのです。

今回分割でいいということなので登記はする必要がなく、お隣さんとの協議はいらないということでほっとはしたのですが、
都市計画法43条の申請において境界確定図を添付することとなっていて、焦ってすぐに京都府の方へ問い合わせました。

お隣さんが多くてしかも畑などで放置されているので、それを相続した人と協議するのは大変で、できたら境界確定は避けたいということをお話しました。

まあ役所は個人的なことをOKとしてくれるわけではないので半分あきらめてはいたのですが、
境界確定は公との境界だけでいいということでした。
公というのは市が管理してる道路との境界のことで、それはまだお隣さんと協議するよりは簡単なので少しほっとしました。（公図をみると、道と書いているが、実際は現地見ると道がない・・・どうしようという課題はあります。）

あと、心配の点として、
敷地に接道する道路が4ｍ以下の42条2道路になっていて、
42条2項道路は計画時に道路中心線から2ｍ後退しないといけないのですが・・・
その場合敷地の一部を道路にしないといけないのですが、これは「区画の変更」に値するのでは？

またまた、京都府に問い合わせました。
余談なんですが、役所の人問い合わせても、めんどくさそうで不親切な方多い感じがするのですが、
電話で問い合わせた方はとても親切な方でした。

※アドバイスとして、役所に行ったり問い合わせた際にはお名前をメモることが大切です。
人によっては答えが違ったりしますので。

都市計画法43条「建築許可」の条件

ちょっと本題に戻すと
都市計画法43条1項の建築許可が必要になるのですが、
その条件として、技術基準（都市計画法施行令第36条第1項1号）と立地基準（都市計画法施行令第36条第1項第3号）
を満たす必要があるんです。

技術基準 （都市計画法施行令第36条第1項1号）

技術基準とは

• 排水施設が、敷地内下水を有効に排出できるよう配置され、その排出によって周辺の土地に溢水等の被害を及ぼさないこと。
• 地盤改良、擁壁の設置等安全上必要な措置がとられていること

なのですが、
排水施設の添付書類として排水施設計画平面図、排水施設構造図、流量計算書、排水流域図を提出しないといけないんですが、
これはちょっとやったことないのでわからないです。　どうしよう水道屋さんやってくれるかな？？？

地盤改良や擁壁の証明は普段確認申請や長期優良申請で提出してるものでいけると思います。

立地基準（都市計画法施行令第36条第1項第3号）

立地基準としては下記のいずれかに該当しないといけないのですが、

・都市計画法第34条第1号から第10号までに規定する建築物または第一種特定工作物

・市の条例で区域、目的または予定建築物等の用途を限り定めたもの

・都市計画法第34条第13号に該当する者が建築する建築物等

・市街化を促進するおそれがなく、かつ、市街化区域内で建築または建設することが困難または不適当と認められるもので、あらかじめ京都府開発審査会の議を経たもの（14号）

今回の場合は法34条第14号に該当します。

またその基準として、
京都府開発審査会への付議基準を満たす必要があります。

一筋縄で終わらず沼のようにまだまだ奥深い感じがします。
三日間まるまる法令を見てる感じです。

どんだけ続くんでしょうか。

付議基準として今回は付議基準4に該当します。

付議基準4
（2）該当土地が市街化調整区域に関する都市計画の決定前から申請者が所有してるもの（申請者の親族が、当該等決定前から所有していた土地で、相続により取得したものを含む）であること。

で、
本家となる者の3親等以内の血族
持ち家がないこと
本家の跡取りが明確であること
が条件となっています。

添付書類としては
登記地図の合成図、土地登記事項証明書、その土地で住む理由書などなど。

なかなか普段使わない書類なので、申請手続きするのが恐怖です。

ちょっと疲れたのでまた続きを。