市街化調整区域 価値のあるハードル

市街化調整区域の確認申請がようやく終わりました。
なかなか手ごわい取り組みでした。

記録として残すためにも、メモしておきたいと思います。

市街化調整区域の土地を購入して新築を建てるってけっこうハードルが高かいんです。

市街化調整区域は原則的には「市街化を抑制する区域」であり、農林漁業を営む人の住宅など一定の建築物を除き、一般の人が住宅を建てることはできないんです。

しかし、例外があるんです。

線引き前(市街化区域と市街化調整区域の区別がない時期)昭和45年6月20日以前に建物が建てられた
土地の場合、現在市街化調整区域であっても、そこに永久に住む権利や建て換えの権利を与えられるのです。またその法律(条例)によると、たとえ土地の持ち主が代わったとしてもその権利は継承されます。

今回昭和45年6月20日以前に建物があったことを証明するために国土地理院の敷地の航空写真を適合証明書書類に添付しました。(固定資産税の履歴証明でもいいみたいでした)

また、建築基準法に基づく建築確認を受ける際に、 都市計画法の規定に適合する建築物等であることの証明書(都市計画法60条適合証明書)が必要となります。

新築するにあたって
以前に建ってあった建物の1.5倍以下又は280㎡以下
既存建物を取り壊して1年以内に建物を建てること。

都計法60条は約2週間で受理されます。
書類作成は約1週間くらい

また、田舎町ということでいろんな検討事項がいりました。

□隣接している2mくらいの道の扱いを検討

隣接している2m道が里道なのか?基準法状の道なのか?
何が問題になってくるかというと、その道が基準法の道路だとすると、
今の基準では道路は4m以上の幅がいるのです。
ですので、現在の道路を拡張するために、敷地を削らなければいけないんです。

里道か建築基準法の道路かの判別するために
大阪府へ建築基準法42条の道路判定に係る事前相談書を提出。

必要書類
■付近見取り図
■現況図
■現場写真
府から豊能町役場経由で計3週間

結局、里道という扱いになり、ことなく現状敷地は削らなくていいことになりました。

□河川法
一級河川に隣接した敷地で河川保護地域となっているため、河川法55条の許可申請が必要でした。

■必要書類
申請書、委任状、誓約書、理由書、付近見取り図、保護区間の敷地図、擁壁の安息角のチェック図、平面図、断面図、地盤の状況がわかるもの

許可が降りるまで約21日間。

ここで問題になったことは、河川に直接雨水を流してはいけないとなっているんです。
道路の側溝に雨水は流してくださいとのことなんです。

しかし、建物を建てる位置が道路からかなり離れた位置にあるために、道路側溝の深さと地盤を考慮すると、到底雨水の配管の高さを確保することができないんです。

それでもだめなものはダメと最初は言われたのですが・・・
(ちょっとむっとしたのが、道路の側溝は川につながっているため、側溝に水を流しても結局直接放流したこと同じように川に流れるんです。川に直接流してもななら問題ないと思うのですが・・・)

どのように無理なのか・直接流すことによって問題ないことを長々と書いた理由書をつけてなんとか直接放流のOKが出ました。

擁壁
川に隣接している昭和初期からある擁壁なのですが、川から約6mの高さの擁壁。
擁壁の法の途中に府とお施主さんとの境界ポイント。
その擁壁がどこからどこまでが府かお施主さんのものかわからない。

そして、2段擁壁のような感じ。
大阪府は2段擁壁は認められていない。

2段目の3mの擁壁を撤去しなさいという指導が・・・
こんなん撤去したら、洪水があったらどうすんの・・・
いまよりも確実に危険側にいくのに・・・

しかも、この擁壁は、橋にも抵触しており、3mの石積みを壊すとかなりの労力とコストと危険が。
建物を建てるよりも費用が掛る。

壊したくなければ、擁壁の構造計算書の提出をとのこと。
もちろん昭和初期の擁壁の資料があるわけでもなく、府の所有のものなのに資料もない。

長くなるので、結局は現状維持でなんとか話はまとまりました。

ライフライン 水道・下水も問題なくクリア。

ついに確認が下りました。

ハードルは高く、懸念しないといけないことは多いですが、

敷地が異常なくらいに安い。
周りに家が建つことがないので日当たりも良好、風も通る。

借景が優雅。

この条件からして、乗り越えてもいいハードルではないかと思います。

みなさんも安く、広く、景色がよい土地を検討する価値はあると思います。

不動産屋さんも建築士さんもめんどくさいのでいやがるかもしれませんが・・・

人気ブログランキングへ ← こちらをクリックしてランクアップにご協力下さい!