土地を見にいく 敷地激小13坪 

「候補の土地があるので一緒に見に行って欲しい」とホームページからご連絡頂き一緒に見に行ってきました。
行く前に、あるだけの土地の資料と、土地と建物合わせた総予算をお聞きし、家づくりが可能かどうかを検討し、前準備をした段階で同行させて頂きました。

資料の段階からの問題点として

■敷地前面道路の幅員が2.2mしかない。

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建築基準法上道路は4m以上の幅員が必要で、4mを満たない場合は道路中心線から2mのところまでを道路と見なすことになり、敷地の一部を削られることになります。
これはもらっていた資料にも書いてあるので、お客さんも認識させてました。
問題のなのは、現前面道路幅員が2.2mしかないため、建設車両が進入できない可能性があり、進入できない場合は「工事できない」、「手作業になるので費用の負担が大きくなる」などの問題が起きてくるので、実際に目で確認してきました。

敷地の前面道路まで建設車両を寄せなくてはいけない工事として、
・地盤改良時に土を拡散させるための車両
・基礎を打つ際のポンプ車
・棟上げ時のレッカー

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通常の地盤改良の場合は敷地の中まで車両を入れ込まいないと作業ができません。

実際に道路状況を見てみると、道路幅が狭いけど、狭い距離が短いのでなんとかいけるかなーどうかなってとこでした。
改良屋さんに後日確認してもらおうと思います。

基礎のポンプ車の場合は道路が広くなっているところに停めて、ホースを敷地に引っ張りこめばいける範囲でした。
棟上げ時のレッカーはちょっと厳しいですが、建物の規模から手作業でいける範囲かなと思います。
レッカーを利用できないのでその分、人手が多く必要になりますが、許容範囲内の負担でいけそう。

地図で見る限るでは車両の進入はほぼ不可能かなと思っていたのですが、やはり現地を見て判断するのが一番です。

■敷地が13坪しかない

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敷地がなんと、13坪。こんな小さな敷地を見たのが初めてでほんとにここで家が建つのだろうかと正直思いました。

問題になってくるのが、建ぺい率で60%ですので、建築面積8坪が限界です。
建築面積8坪ということは2階建てだと1階8坪2階8坪 計16坪が限界です。
家族4人で16坪はちょっときびしいかな。
3階建かなと思ったけど、道路の幅員(4m)によって高さの制限(道路斜線)があるので斜線制限を考えると3階建ては難しそう。

2階(16坪)プラスロフト。
かなり寸法をシビアに削って計画していけばなんとか高さを制限をクリアできそうです。
収納においても高低差を利用した床下など細かくスペース取りをして無駄なく最大限利用すればなんとかなるかもです。
(持ち込み家具はちょっとむり)

ぜい肉は一切なく骨まで利用するくらい隅々まで寸法取りを考えていければなんとか快適に過ごせる家づくりができるかなと思います。

現時点の建物の計画として考えるところはそんなところで、土地の値段から考えると「こじんまりした家でいい」のであればありかなと思います。
家の設計の難易度としては高く、で小さい家に興味がある建築士しかやらないだろう。
力が試される家づくりになりそう・・・

■費用について

おそらく誰も購入しない土地のせいか、値段は激安。
土地と建物以外に掛かりうる費用として、

境界ポイントも明確に確認できたので新たに境界明示はいらない。
水道メーターが入っていた形跡があるので前面道路まで水道本管はきているので大きな負担はなさそうで、メーター新設、引き込み工事くらい。
最終枡がないので役所で確認 前面道路に汚水、雨水本管はあるのでこれも大きな負担はない。
電柱が敷地近くにないので電気ポールが新たに必要。10万くらい負担するくらい。

総予算表を作ってみると明らかになりますが、土地が激安の分、建物、その他諸経費を合計しても充分可能かなと思います。

あと、役所で詳細調査し、総予算表、ラフプランを作れば、お客さんは土地を購入するかの判断はできると思います。

※もう一件土地の候補も見たのですが、さっきの土地よりも値段も少し高く建物付きで、敷地は広いのですが、隣に大きなマンションが建っているので光も入りにくいし、マンションから見られるような気もするのでオススメはしませんでした。
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