市街化調整区域で家を建てるために 兵庫県たつの市

兵庫県たつの市まで、敷地を見に行ってきました。

たつの市は私の住んでいる西宮と同じ兵庫県なのですが、姫路よりもまだ西にあり、西宮から車で空いてると約1時間半かかります。
最近は三重とかも行ってるので、遠いとは感じなくあっという間に着いた感じです。

兵庫県でこんな景色のいいところがあるとは、自分が住んでいる県なのに何も知らないなと思いました。
これを気にいろいろ見て回ろうと思います。
DSCN5440現地の付近も一面たんぼでその背景にはきれいな山と爽快な空、とても景色のいいところでした。
また、その山の向こうにも海があると、お客様にも聞いたので、その景色も見たくなりました。
現在の建物は昭和36年に建てられたもので、軒も低く、無垢板の木もしっかりしたいかにも日本家屋のとても感じのいい建物でした。

敷地をざっと計って、役所に行くことにしました。
住宅街でもないので、おそらく市街化調整区域(市街化を抑制する区域)だろうと思っていたのですが、やっぱりそうでした。

「市街化調整区域」と聞くだけで、家を建てるまでの道のりが険しく建築士としては一歩引き気味になるパターンですが、
以前「ホタルの家」でも市街化調整区域を経験しているので、私としてはもう熟知してるつもりなので怖さはもうないです。
経験というものは大きいなと思います。

市街化調整区域は原則的には
市街化を抑制する区域」であり、農林漁業を営む人の住宅など一定の建築物を除き、一般の人が住宅を建てることはできないんです。
しかし、例外があるんです。

線引き前(市街化区域と市街化調整区域の区別がない時期)昭和45年6月20日以前に建物が建てられその建物が残っている場合、現在市街化調整区域であっても、そこに永久に住む権利や建て換えの権利を与えられるのです。
またその法律(条例)によると、たとえ土地の持ち主が代わったとしてもその権利は継承されます。

線引き前つまり昭和46年3月16日以前に建物があったことを証明ものが必要になり、以前は昭和45年6月20日以前の国土地理院の敷地の航空写真で建物が写っていることで証明しました。
その他として、固定資産税の履歴証明でもいいみたいです。

建築基準法に基づく建築確認を受ける際に、 都市計画法の規定に適合する建築物等であることの証明書(都市計画法60条適合証明書)が必要となります。
■必要書類
・位置図(縮尺25,000分の1以上のもの)
・附近見取図(縮尺3,000分の1以上のもの)
・不動産登記法(平成16年法律第123号)第14条第1項に規定する地図又は同条第4項に規定する地図に準ずる図面
・敷地求積図
・土地利用計画図
・敷地断面図
 ・平面図

新築するにあたって
敷地の形状を変えないこと、住宅にあたって280㎡以下
既存建物を取り壊す時期が微妙になってきて、許可を取る前に取り壊してしまうと既得権がなくなるので、建て替えれなくなるケースもあります。

都計法60条は約2週間で受理されます。
書類作成は約1週間くらい。

その他、田舎や古い建物で見ておきたいのがライフライン。
場所によっては前面道路に上下水が無い場合があるのですが、その場合は行政に交渉して公の上下水道を入れてもらうことになるのですが、莫大な費用負担を強いらげるケースもあります。

今回は下水は前面道路に入っていて、敷地内にも引き込まれており最終枡が確認できました。
上水も前面道路から敷地内に引き込まれていて、既存水道メータ13mm用(7栓まで可能)入っていました。

13mm用のメーターはたつの市では7栓まで利用可能とのことです。
7栓というのは「水道の数が7か所設置していいですよ」という意味です。
給湯器の水栓、外部の散水栓も含むので、トイレ2箇所、キッチン、洗面、洗濯機となり、一般の家族の家では超えてしまいます。

7栓を超えると20mmの管を敷地内に入れ込み20mm用のメーターを取り付けることになります。
水道局で確認したところ、おそらくメーターが13mmのものであるが、道路からは敷地20mmの管が入っているとのことです。

すごく助かりました。大抵は敷地に13mmの管が敷地内に入っていると想像でき、その場合道路から敷地までを管を13mmから20mmへ入れ変える工事が必要になってきます。
その費用負担が今回はいらないので、メータだけを取り換えるだけでいけそうです。

また、水道利用にあたって、口径別に分担金というものがあり、一般に水道施設の整備・拡張や安定した水の供給、および現在水道を使用している人との負担の公平を図るために徴収されるものですが、その内容(制度)は自治体によって大きく異なります。

たつの市では今回のように13mm(140400円)から20mm(140400円)の口径変更に伴う分担金の負担がないそうです。

あと、地籍課みたいないなところがあったので、「敷地の地積ってわかるんですか」と聞いてみたところ座標値があるみたいです。

古い土地は大抵敷地測量図がないだけでなく、境界さえもあやふやなことが多いです。
大抵の場合は土地家屋調査士さんに測量と境界の設定(隣家さんとの話合い)、登記をしてもらう必要があるケースが多いのですが。
ですので、今回はとてもラッキーで貴重です。

しかし、土地名義人か委任者だけしか見ることができないので今回は断念です。

水道局だけ市役所と別の場所にあり、苦戦しましたが、日が暮れる前に調べることができたので、せっかくなので、山を越えた海を見に行くことにしました。
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こちら側もまた違った風景で素晴らしい。
山と海が隣接してるところってとても贅沢です。

室津の港にも行ってきました。
カキで有名らしく、港に隣接した町並も風情があってよかったです。
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